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你真的了解房地產(chǎn)嗎？你知道炒房能賺多少錢(qián)嗎？

從2006年的每平米3000元左右，全國房地產(chǎn)均價(jià)上漲至2016年的7500元左右，10年間累計實(shí)現了133%的收益。同期，滬深300指數的收益率大概為270%左右。同時(shí)，另一個(gè)事實(shí)是，中國家庭一半以上的資產(chǎn)以房產(chǎn)的形式存在。這意味著(zhù)什么？與中國人最密切相關(guān)的投資品是房地產(chǎn)。

本書(shū)帶你撥開(kāi)重重迷霧，放眼美、日、德等大視角，告訴你中國的房地產(chǎn)泡沫是否存在，中產(chǎn)階級財富會(huì )不會(huì )逃亡，底特律現象會(huì )不會(huì )重演……從經(jīng)濟學(xué)、歷史學(xué)、社會(huì )學(xué)角度考量中國的房地產(chǎn)問(wèn)題，讓你真正讀懂中國房地產(chǎn)，讀懂中國經(jīng)濟。

趙李南，“考拉看看”簽約財經(jīng)作家，大家財富俱樂(lè )部創(chuàng )始人之一，八年投資經(jīng)驗。長(cháng)期致力于宏觀(guān)經(jīng)濟、證券業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的投資研究，是謹慎的價(jià)值投資者。信仰道家哲學(xué)和卡爾·波普的科學(xué)證偽主義。擅長(cháng)通過(guò)實(shí)證分析與邏輯推理尋找市場(chǎng)定價(jià)錯誤，發(fā)掘投資機會(huì )。

目錄

序幕　與泡沫共舞

第一章 房市泡沫很大 …………………………………………………………………… 003

第一節 所有人都在賺錢(qián) ……………………………………………………… 003

第二節　是不是泡沫 … ………………………………………………………… 006

第三節　中產(chǎn)階級究竟會(huì )不會(huì )被套牢 …………………………………… 013

第四節　如何拯救我們的財富 ……………………………………………… 014

第五節　非泡沫理論的批判 … ……………………………………………… 017

第二章 探究房?jì)r(jià)本質(zhì)的邏輯 … ……………………………………………………… 047

第一節　認識這個(gè)世界 ………………………………………………………… 047

第二節　房地產(chǎn)二重性 ………………………………………………………… 048

第三節　人的沖動(dòng)與約束 ……………………………………………………… 050

第四節　從現象到本質(zhì)的證據 ……………………………………………… 051

第一部分　影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素實(shí)證分析

第三章 背景——不同的20世紀 …………………………………………………… 057

第一節　工業(yè)革命與人口爆炸 ……………………………………………… 058

第二節　農業(yè)效率進(jìn)步與城鎮的吸引力 ………………………………… 059

第三節　兩次世界大戰 ………………………………………………………… 067

第四節　本章小結 … ……………………………………………………………… 070

第四章 美國房地產(chǎn)百年史 …………………………………………………………… 073

第一節　概　述 …………………………………………………………………… 073

第二節　二戰后的暴漲 ………………………………………………………… 074

第三節　世紀之交的暴漲 ……………………………………………………… 077

第四節　明斯基時(shí)刻 … ………………………………………………………… 083

第五節　影響因素總結 ………………………………………………………… 085

第五章 日本戰后房地產(chǎn)史 …………………………………………………………… 087

第一節　概　述 …………………………………………………………………… 088

第二節　1945～1955年 ………………………………………………………… 092

第三節　1955～1970年前后 … ……………………………………………… 093

第四節　1970年前后～1991年 ……………………………………………… 095

第五節　明斯基時(shí)刻 … ………………………………………………………… 104

第六章 不同的德國 … ……………………………………………………………………… 109

第一節　概　述 …………………………………………………………………… 110

第二節　德國為什么不同 ……………………………………………………… 112

第三節　14～65歲人口占比之謎 …………………………………………… 120

第四節　本章小結 … ……………………………………………………………… 123

第七章 新世紀各國的一致性 … ……………………………………………………… 125

第一節　利率下行 … ……………………………………………………………… 127

第二節　全球性泡沫破滅 ……………………………………………………… 133

第二部分　中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

第八章 背景：20世紀三大因素在中國 … ……………………………………… 137

第一節　二戰后的重建 ………………………………………………………… 137

第二節　人口增長(cháng)導致產(chǎn)能的過(guò)剩 … …………………………………… 146

3

第三節　存在隱憂(yōu)的城市化 … ……………………………………………… 152

第四節　小　結 …………………………………………………………………… 171

第九章 總供求、貨幣和投機 … ……………………………………………………… 173

第一節　吊詭的深圳 … ………………………………………………………… 175

第二節　基本面因素無(wú)法解釋房?jì)r(jià) … …………………………………… 176

第三節　貨幣現象只能解釋一部分的房?jì)r(jià) … ………………………… 179

第四節　投機是一切的根源 … ……………………………………………… 184

第五節　再論深圳房地產(chǎn)的總供求 … …………………………………… 186

第六節　為何住房擁有率在下降 …………………………………………… 190

第十章 房?jì)r(jià)的未來(lái) … ……………………………………………………………………… 195

第一節　貨幣及匯率 … ………………………………………………………… 195

第二節　投機因素 … ……………………………………………………………… 222

第三節　泡沫的隨機性 ………………………………………………………… 222

第四節　未來(lái)的不可預測性 … ……………………………………………… 224

第五節　集體行為改變的猜測 ……………………………………………… 225

第六節　房?jì)r(jià)的未來(lái) … ………………………………………………………… 227

后 記 … ……………………………………………………………………………………………… 233

附一：美國房地產(chǎn)數據概要 ………………………………………………………… 237

附二：日本房地產(chǎn)數據概要 ………………………………………………………… 241

附三：德國房地產(chǎn)數據概要 ………………………………………………………… 246

附四：中國主要城市房地產(chǎn)數據 ………………………………………………… 250

參考文獻 ………………………………………………………………………………………… 253

書(shū)評一：

房地產(chǎn)的泡沫會(huì )不會(huì )破滅

文/馬玥

《中國的房地產(chǎn)業(yè)向何處去》，是國內第一部從美、日、德等國家的大歷史視角下看待中國的房地產(chǎn)問(wèn)題的書(shū)，泡沫是否存在？中產(chǎn)階級財富會(huì )不會(huì )消亡？底特律現象會(huì )不會(huì )重演。本書(shū)綜合從社會(huì )學(xué)、歷史學(xué)和經(jīng)濟學(xué)的三個(gè)視角下審視中國的房地產(chǎn)業(yè)。又從全球范圍內著(zhù)眼，通過(guò)全球近百年的房地產(chǎn)發(fā)展史過(guò)程中曾經(jīng)出現過(guò)的現象，總結出房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行規律。

從2006年的每平米3000元左右，全國房地產(chǎn)均價(jià)上漲至2016年的7500元左右，10年間累計實(shí)現了133%的收益。同期，滬深300指數的收益率大概為270%左右。乍一看，買(mǎi)房并未賺多少，但是房地產(chǎn)大概有3倍左右的杠桿，如此算來(lái)，炒房的實(shí)際收益為133%*3=400%，折合年復利匯報率為17.46%，意思就是，你的資本回報率在這10年間可以超過(guò)84%的上市公司的資本回報。同時(shí)，另一個(gè)事實(shí)是，中國家庭一半以上的資產(chǎn)以房產(chǎn)的形式存在。這意味著(zhù)什么？與中國人最密切相關(guān)的投資品是房地產(chǎn)。

在本書(shū)的邏輯方面，作者擅長(cháng)利用邏輯來(lái)處理問(wèn)題，通過(guò)演繹邏輯去檢驗廣泛流行的觀(guān)點(diǎn)是否正確。有很多研究房地產(chǎn)價(jià)格的最后歸因竟然是房?jì)r(jià)高是由于地價(jià)高，這樣的結論仍然是停留在表面的。在本書(shū)中，作者并未著(zhù)重區分地價(jià)與房?jì)r(jià)，因為這兩者本質(zhì)上其實(shí)是同一種東西。按照數學(xué)公式計算，房?jì)r(jià)=地價(jià)+建筑成本+建筑商利潤+財務(wù)費用+其他費用。其中的建筑成本、建筑商利潤、財務(wù)費用和其他費用在房?jì)r(jià)構成中都是占小頭，地價(jià)占大頭。原因是伴隨著(zhù)技術(shù)的進(jìn)步，建筑成本長(cháng)期穩定，并不是主要影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。而土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格呈現高度一致性，也有文獻在實(shí)證分析究竟是地價(jià)影響房?jì)r(jià)還是房?jì)r(jià)影響地價(jià)。作者認為對該兩者做格蘭杰因果關(guān)系檢驗并沒(méi)有太大的意義。A與B相關(guān)，有三種情況，1.A是B的原因；2.B是A的原因；3.A與B是C或者C/D/E……的結果。房?jì)r(jià)與地價(jià)相關(guān)，是因為需求、供給和金融因素同時(shí)在影響房?jì)r(jià)與地價(jià)。即A與B是C或者C/D/E……的結果，而不是A是B的原因。

再比如不少學(xué)者人為中國的城市化率剛剛超過(guò)了50%，這在全世界范圍內看都是很低的水平。所以，按照這個(gè)邏輯得出了中國的城市化還有非常大的空間，未來(lái)仍有3億農民需要進(jìn)城，這構成了巨大的住宅需求。大部分學(xué)者依據的是城市化進(jìn)程的“納瑟姆曲線(xiàn)”，這個(gè)好比每個(gè)中國人小時(shí)候都讀過(guò)的寓言故事——刻舟求劍。我們對待這城市化進(jìn)程一個(gè)現象，不能直接套用這個(gè)理論。

同樣的是，對于廣泛流行的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)會(huì )永遠上漲這樣的結論，作者也是持有懷疑態(tài)度的。如果這個(gè)結論是對的，就應該在2016年之前，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲幅就要比全國的房?jì)r(jià)漲幅大，但是，實(shí)際觀(guān)察的結果并不是這樣。一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)表現出來(lái)的情況是彈性大，即上漲的時(shí)候漲幅超過(guò)全國均值，而下跌的時(shí)候其跌幅也超過(guò)全國的均值。同期，我們觀(guān)察日本和美國的情況也是這樣的。流行的觀(guān)點(diǎn)并不一定是正確的，需要通過(guò)嚴謹的演繹邏輯去分析，需要有多個(gè)樣本觀(guān)察到的數據去作為證據。

在本書(shū)的實(shí)證方面，作者喜歡利用數據和圖表去描述現象，本書(shū)全書(shū)將近200張圖表，作者利用這兩百張圖表勾勒出了全球視角下的中國房地產(chǎn)現象。很多時(shí)候，在社會(huì )學(xué)領(lǐng)域，我們的通用語(yǔ)言并不能夠十分精準的描述客觀(guān)現象，而統計數據在這方面的能力要比我們的語(yǔ)言強的太多。這個(gè)最典型的例子就是確定日本房地產(chǎn)泡沫的時(shí)間范圍，作者對泡沫的定義有兩條：第一，就是脫離了實(shí)際需求的價(jià)格上漲是泡沫；第二，泡沫之后的市場(chǎng)在接下來(lái)跌回到原來(lái)的水平，只要有泡沫就一定會(huì )跌。如果價(jià)格處于永遠上漲的階段，不會(huì )跌，那即便是漲幅再大也不是泡沫。通過(guò)日本的真實(shí)土地價(jià)格指數，日本2015年的地價(jià)與日本1962年的地價(jià)相同，就此，我們可以確認的是日本的房地產(chǎn)至少在1962年之前不存在泡沫。日本的房?jì)r(jià)在1962年~1992年整整三十年的時(shí)間里一直上漲，足以見(jiàn)得房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )產(chǎn)生超長(cháng)期的泡沫。

立足中國，根據作者的觀(guān)點(diǎn)我們現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)泡沫當中，但預測這個(gè)泡沫何時(shí)破滅卻是沒(méi)有人能夠實(shí)現的。本質(zhì)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)復雜系統，人類(lèi)目前的科學(xué)積累都是解決了簡(jiǎn)單系統和概率系統的一些預測性問(wèn)題，而對復雜系統目前的研究尚處于初步階段。因此，預測這個(gè)復雜系統未來(lái)的演化十分的困難。作者也承認預測這個(gè)拐點(diǎn)超出他的能力范圍。但作者給出了這樣的建議：“大多數的中國投資者基本不看央行的數據，所以央行公布的M2數據相當于一個(gè)范圍內比較窄的消息，聰明的投資者一定要時(shí)刻關(guān)注這個(gè)增速，如果M2的增速下行至了與經(jīng)濟增速持平或者更低的水平，那么，這絕對是一個(gè)危險的信號?！?

諾亞說(shuō)過(guò)：“預測什么時(shí)候發(fā)洪水不重要，關(guān)鍵是要造好方舟?！?

書(shū)評二：

《中國的房地產(chǎn)業(yè)向何處去》的大歷史視角

文/馬玥

大歷史這個(gè)方法是黃仁宇先生最為擅長(cháng)的分析問(wèn)題的方法，黃仁宇先生的《萬(wàn)歷十五年》作為典型代表，將中國上千年的封建帝國歷史權力斗爭都濃縮在了萬(wàn)歷十五年。同樣的方法，本書(shū)的作者也利用了這樣的一個(gè)大歷史視角去發(fā)掘推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲和下跌的背后的邏輯是什么。

對于為何要使用大歷史方法，這與中國的一個(gè)經(jīng)典故事——盲人摸象有關(guān)。盲人摸象講了一個(gè)困擾西方哲學(xué)界上千年的問(wèn)題就是“歸納法缺陷”，迄今為止人類(lèi)所有的知識都是依靠歸納實(shí)現的，但是從嚴格的邏輯演繹的角度，歸納并非是完美的。直至卡爾·波普提出了“科學(xué)證偽主義”這個(gè)問(wèn)題才告一段落。在實(shí)踐的過(guò)程中，一個(gè)理論的產(chǎn)生必然要觀(guān)察大量的現象，通過(guò)現象去探索現象背后的規律在哪里。特別是對應到社會(huì )學(xué)科上，無(wú)論是社會(huì )學(xué)、歷史學(xué)還是經(jīng)濟學(xué)，如果僅僅歸納一小段的歷史，那么不免就產(chǎn)生了盲人摸象式錯誤。作者在書(shū)中舉了一個(gè)經(jīng)濟學(xué)泰斗——格里高利·曼昆的一篇論文（《THE BABY BOOM, THE BABY BUST,AND THE HOUSING MARKET》）的例子，這個(gè)例子雖然有事后諸葛亮的嫌疑，但是在其中還是很有借鑒意義的。。曼昆在此文中構建了房地產(chǎn)需求模型，以此來(lái)預測房?jì)r(jià)，得出的結論是：由于生育低谷的一代人正在步入買(mǎi)房的年紀，90年代美國住房需求增長(cháng)在會(huì )比過(guò)去50年間的緩慢得多，如果歷史的住房需求與住房?jì)r(jià)格的關(guān)系在未來(lái)不發(fā)生改變，真實(shí)的房?jì)r(jià)會(huì )在未來(lái)20年大幅下跌。當然，曼昆做出這個(gè)結論的前提就是“歷史的住房需求與住房?jì)r(jià)格的關(guān)系”這個(gè)不要改變。因為美國人口調查局會(huì )每間隔十年去系統的調查美國所有家庭的收入與支出的情況，曼昆根據調查數據制作了買(mǎi)房支出與年齡的關(guān)系，并進(jìn)行了歷史檢驗，曼昆數據回測的期間是20世紀50年代初至20世紀80年代末，跨了將近三十年的數據期間。在經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域，跨期三十年以上的數據實(shí)證區間并不多見(jiàn)。即便是這樣，最終預測還是錯了。

作者引用的另外一個(gè)人是《房地產(chǎn)周期百年史——1830—1933年芝加哥城市發(fā)展與土地價(jià)值》的作者霍默·霍伊特，其觀(guān)察了100年的芝加哥土地的價(jià)格史，有這樣的一段評論：“單是人口的急劇增長(cháng)自身并不能導致土地繁榮，一方面，并非人口數量增長(cháng)便會(huì )引起土地價(jià)值也快速增加。因為，根據人口數據，在1845年、1862年、1897年、1898年、1909年和1910年芝加哥人口有顯著(zhù)的增長(cháng)，土地價(jià)值卻沒(méi)有特別升高。另一方面，在1873年和1892年土地繁榮之前，城市人口穩定增長(cháng)，沒(méi)有在任何一年有意外的人口潮涌入城市?！币虼?，看一個(gè)問(wèn)題，我們要盡量的看的歷史時(shí)間更長(cháng)，這樣我們不會(huì )把我們的分析框架局限在幾個(gè)因素里，我們盡量的多考慮這個(gè)框架之外的因素，拉長(cháng)歷史是一個(gè)非常好的方法。

另外一個(gè)避免盲人摸象式錯誤的方法就是，去選取多個(gè)樣本。作者本身在探討的是中國房地產(chǎn)，但是本書(shū)詳細分析的主要國家就有四個(gè)，涉及的國家則多達幾十個(gè)。通過(guò)橫向的去分析問(wèn)題，更為能夠明確房地產(chǎn)價(jià)格背后的推動(dòng)力是什么。作者在分析德國與西班牙房地產(chǎn)的對比分析堪稱(chēng)這一使用的經(jīng)典。這個(gè)對于區分房?jì)r(jià)因素究竟是利率因素還是投機因素提供了一個(gè)有力的證據。雖然利率和投機這兩個(gè)是一對孿生兄弟，但背后的最關(guān)鍵因素仍然還是投機。由于德國和西班牙同屬于歐盟成員，歐盟成員內部統一遵循的是歐洲央行統一的貨幣政策，內部的貨幣也是完全統一的，故德國和西班牙擁有相同的利率，但是兩國的房?jì)r(jià)走勢卻完全不同。2000年—2006年，德國的真實(shí)房?jì)r(jià)指數漲幅為-12.07%，而西班牙的真實(shí)房?jì)r(jià)指數漲幅為103.82%。在相同的利率的情況下，房?jì)r(jià)的漲幅不同。而在這之后的西班牙房地產(chǎn)崩盤(pán)也證實(shí)了西班牙房?jì)r(jià)如此大的漲幅是泡沫（即反饋環(huán)）導致的。

本書(shū)作者對上述兩個(gè)方法運用得當，整體的研究邏輯嚴謹。但是，我們的世界是復雜的，人的智力因素也是有限的，我們只能說(shuō)從更好的方面出發(fā)，并不能夠實(shí)現完美。雖然說(shuō)，通過(guò)大歷史、多樣本的方式能夠降低出現盲人摸象錯誤的概率，但是，這個(gè)錯誤仍然是不可避免的。人類(lèi)不算的發(fā)現錯誤，糾正錯誤，才能夠實(shí)現人類(lèi)社會(huì )的整體進(jìn)步。

立足中國，根據作者的觀(guān)點(diǎn)我們現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)泡沫當中，但預測這個(gè)泡沫何時(shí)破滅卻是沒(méi)有人能夠實(shí)現的。本質(zhì)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)復雜系統，人類(lèi)目前的科學(xué)積累都是解決了簡(jiǎn)單系統和概率系統的一些預測性問(wèn)題，而對復雜系統目前的研究尚處于初步階段。因此，預測這個(gè)復雜系統未來(lái)的演化十分的困難。作者也承認預測這個(gè)拐點(diǎn)超出他的能力范圍。但作者給出了這樣的建議：“大多數的中國投資者基本不看央行的數據，所以央行公布的M2數據相當于一個(gè)范圍內比較窄的消息，聰明的投資者一定要時(shí)刻關(guān)注這個(gè)增速，如果M2的增速下行至了與經(jīng)濟增速持平或者更低的水平，那么，這絕對是一個(gè)危險的信號?！?

諾亞說(shuō)過(guò)：“預測什么時(shí)候發(fā)洪水不重要，關(guān)鍵造好方舟?！?